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打炒房2.0思維

2021-07-18, 週日

文/實心整合力行銷公司執行總監 田大全

記憶猶新,去(2020)年春天,當擠在人群裡憂慮地排隊買著口罩的當下,何曾想過,今年春天,政府正雷厲風行地執行著史上最強的打房政策?冷靜想想,這兩個畫面,究竟是怎麼連結起來的?

如果,沒有這場全球疫情,就不會有因為挽救經濟而產生的「全球降息」,也就不會使台灣出現「史上最低利率」,也就不會產生2020下半年的購屋熱潮,也就不會造成房價在短期內大幅上漲的現象~

所以,這場「打炒房」,究竟是「因然」?還是「必然」?答案很清楚!但是,如果用「因然」,去合理化「居住正義」的目標,這樣的作法,難道沒有值得商榷之處?

既然要標榜正義,就要先找出「壞人」!故事的情節才能往下發展~而根據政府統計的數據顯示,所謂「囤房法人」,就是這場「打炒房」大戲中,禍國殃民的頭號戰犯!

話說,用法人名義購屋,難道不是在現行法令的基礎下,經過國家考試認證的會計師,所提出的「合法節稅」建議?為何先前「與法無不合」的規定,現在卻變成了十惡不赦的壞人?依法行政的尺度,究竟是「法律」?「道德」?還是「民粹」?

民怨的產生,往往來自於「資訊不對稱」,事實的真相,卻極易因為情緒化的引導而被忽略!

每當談到「房市供需」,最常被提起的,就是「全台空屋近九十萬戶」與「全台餘屋近八萬戶」這兩個數字,進而衍生出「房市供過於求」與「建商炒作」這樣的觀點。

先談空屋率的調查,以高雄市為例,在38個行政區中,空屋率最高的前三名,分別是「那瑪夏區」(30.76%)、「六龜區」(21.32%)與「甲仙區」(21.26%),相信對所有高雄在地民眾而言,套句網路流行語,應該是「秒懂」這三區空屋率為什麼這麼高的原因,問題是,在地的媒體不會報這種「不是新聞的新聞」,而痛恨房地產的酸民們,只要抓著「空屋率過高」的標題,就可以快樂地當著鍵盤高手,持續地批判著房地產!

如果用「空屋率高,房市供需失衡」的角度來看這三區,這樣的解釋,就不知得從何講起了~

而營建署對於空屋率調查的基準,是以「每年十一、十二月的用電量低於平均用電度六十度」的住宅為基準,如果在年底賣房子、租房子,只要跨過這兩個月,不論未來是否順利出售或出租,一律被視為「年度空屋」!這樣的調查與論述,難道也沒有問題嗎?

至於餘屋量的統計,根據營建署所作的調查,是以「屋齡五年內,維持第一次登記,且有銷售可能」的三個基準為原則,先不論這三個基準的「定義」是否有疑慮,單從數據統計的結論來看,就會產生極大的謬誤。

以高雄市為例,包括三民區(11669戶)、鳳山區(9213戶)、苓雅區(8575戶)這三個區域,加起來的「餘屋量」將近三萬戶,也是整個高雄市餘屋量最多的三個行政區,單就數字表面的意義,就會解讀為「供過於求」與「嚴重滯銷」的區域,事實上,這三區的人口數、區域發展成熟度…等等,都不是簡單用三個數字就能說的清楚的。

同樣地,不論這些房子未來是否銷售出去,反正所謂的「年度餘屋」就是那麼多!就算減少了,也是「以後再說」的事~

反過來說,高雄市空屋率最高的那瑪夏、六龜與甲仙,這三區一間「餘屋」都沒有!難道可以被解釋為「餘屋量低,房市最健康」嗎?

因為「量化」思維所造成「質化」誤解,長期以來卻引導著國家整體住宅政策研擬的方向,這難道不該被檢討嗎?

挾著民怨而起的一連串「打炒房」政策方興未艾,試問,政府總體居住政策的「終極目標」究竟是什麼?是房價跌三成?交易量少三成?建商倒三成?…是否能先說個清楚?

剛出爐的今年第一季的不動產移轉棟數,較去年大幅增長,馬上就解讀為「打房無效」!央行也隨即表態,「不排除向自然人第二戶以上限縮貸款」,問題一,央行主管是的「匯率」與「利率」,什麼時候也變成「打房部」了?再者,如果以央行先前「打炒房」的出發點來看,難道今年第一季的交易量,全都是該死的投資客「炒」出來的?

而正常換屋過程中「先買後賣」這種作法,是否也被一律視同為「炒房」?如果是,也請說個清楚!同時,也請明白說清楚,台灣是個可以為了所謂的「居住正義」,可以全面擺脫所有「自由市場經濟」規範的政府。


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