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五月報稅季,新手房東報稅三重點

2022-05-20, 週五

網路地產王/綜合報導近年來不少投資人轉戰不動產市場,加上政府推動包租代管政策,由於租賃所得必須納入房東個人收入合併計算,許多新手房東面對五月份的報稅,心中十分煎熬。SPEEDO速˙包租代管吉富內壢店執行副總危佳芸指出,只要把握三重點,繳稅不只簡單,還可能比想像中的少得多。

危佳芸表示,新手包租公首先要記得,房東申報綜所稅並非實報實銷,是每年申報綜所稅為「必要費用標準」或「實際租賃支出文件」二擇一申報,租賃所得減除支出後再列入應稅所得,如果當年度包租公個人綜所稅金額低於已扣繳款項,可以完全免繳稅並獲得退稅款,在申報上更為便利。

首先,採取扣抵標準申報,簡單又輕鬆。

大多數報稅的房東都是根據財政部目前規定的「財產租賃必要損耗及費用標準」,出租固定資產如房屋、土地,損耗及費用減除比率為43%。房東若出租房屋,今年申報去年度租賃所得時,可按照政部標準,房屋租賃所得的43%列為必要費用,等於只有剩下的57%要計稅,如果去年房租收入是10萬元,申報時只需要申報5萬7,000元,併入所得計算就可以了。

其次,加入包租代管的公益出租人,節稅有一套。

危佳芸表示,房東若適用住宅法第15條公益出租人條款,可享有每屋每月租金收入最高1.5萬元免稅,而且公益出租人必要損耗及費用率為60%,換言之,公益出租人報稅不僅每月可免稅1.5萬元,還能抵減六成收入,等於單年租金收入扣除18萬後、只有四成要繳稅,例如一個月租2萬,一年有24萬收入的房東,真正要申報的,只有2萬4,000元,節稅效果驚人。

第三,要留意報稅誤區,小心連補帶罰。

房東留意別漏報租賃所得之外,也要記得包括房客代為繳稅、押金利息等,都需要列入租金收入,其中押金部分房東應以郵政定期儲金一年期固定利率,設算出利息,列報租金收入。除非能證明押金利息已申報過利息收入,就可免設算這部分所得,避免重複課稅。

如果是無償出租情形,也要記得無償出借的對象是配偶、直系親屬,才有機會免設算租賃所得,如果是兄弟姊妹這類旁系血親,或是配偶與父母、子女等直系血親拿去開公司,即便是無償出借,仍應依當地租金行情設算所得。

危佳芸提醒,近年來政府勾稽管道越來越多,房客檢舉房東逃漏稅也時有所聞,想要當一個快樂包租公,除了找好標的,尋覓好房客之外,照規定報稅,才能讓自己的房東夢高枕無憂。


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