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囤房稅侵害財產權 只會讓房租變高

2021-07-18, 週日

文/高雄市建築開發商業同業公會 理事長 黃炯輝

  古人說:苛政猛於虎!

  《禮記·檀弓下》中有《苛政猛於虎》一文,記載孔子和弟子子路路過泰山時,遇到一名婦女,當地虎患嚴重,但因為其他地方的國君暴政苛刻,所以她和親人還是選擇一直住在這裡,後來有多人連同她的親人都被老虎咬死,只剩下她對着親人的墳墓哭泣,即便如此,還是沒有搬離。人民對暴政的恐懼,比會吃人的老虎更加可怕!

  我一直在思考著,現在的我們,正處在一個甚麼樣環境下!雖不至於是暴政或是苛政,但是政策卻背離了民間疾苦,卻是個事實。甚麼是事實?眼睜睜默許原料價格拼了命地往上漲,卻要求成品的價格不能漲只能跌;土地漲、工資漲、材料漲、稅賦也漲,最後卻在期待房價下跌,這類背離常理的邏輯,正在房地產業中瀰漫漫延。

  政府對房地產業者不甚友善,也就罷了;對一般民眾卻也是"愛之適足以害之"。

  時代變遷、很多觀念、價值觀、作法都會不同,這點可以理解;不解的是,愛你與害你的那條界線,愈來愈模糊。我因為愛你而不小心害了你?或者是,我害了你其實是因為我愛你?

  政府近年來在居住正義光環下所執行的諸多新政,都說是為民眾謀福利,實價登錄2.0、房地合一稅2.0、現正沸沸揚揚的囤房稅等等,乍看之下都是伸張正義、糾正業者的大口號;但最終可能是導致房價及租金雙雙上漲,讓更多人買不起房子,買不起之後還租不起,要花更多錢租房子,善意在無形中嚴重扭曲。

  居住正義的核心有兩個中心思想,一個是要讓買不起房子的經濟弱勢,可以租到房子,另一是讓房價能回到合理價。以第一個核心宗旨來看,對租屋需求者而言,要先有出租者(供給),才有承租者(需求),若是沒有出租者,光有承租者也是沒轍;但是政府出租的市占率很低,還要倚賴一般民間租賃。

  矛盾的是,囤房稅把"多屋"族列入課稅對象,第3或4戶起,房屋稅稅率要翻倍,支持課徵囤房稅的專家學者,試圖以提高稅率、增加持有負擔的方式,讓屋主"因為負擔沉重而把房子拿出來賣",換言之,就是在需求未變的前提下,用增加供給,達成價格下降的目的。

  屏東大學楊宗憲副教授曾經做過一項案例試算。台北市大安區7樓華廈,屋齡30年,總價約2,500萬,房屋現值約50萬,住家1.2%的稅額為5,944元;囤房稅3.6%為17,892元;時代力量的版本是10%約49,700元。試想,即便以最高稅率10%為例,房東會因為每年多增加43,756元的稅額,而賣掉房子嗎?

如果答案是"不會",那表示,學者理論中的供給增加還沒出現,反倒是成本轉嫁應該會先發生吧!

  將囤房稅稅率拉到10%的機率不高,最有可能發生的是,囤房稅稅率提高到3.6%,以上述的案子為例,每年持有成本多增加17,892元的成本。房東第一的對策,多半是轉嫁給房客,反應在房租上,用每月租金大約增加1,500元來分攤。但是這狀況不會馬上發生,因為在租約期限內,房租不會調整;但新年度的租約就會加上去了,所以在1-2年後,房租上漲、房客成本增加,居住正義點點滴滴地流失了。

  實價登錄2.0版,將預售屋交易登錄納入;房地合一稅2.0版,短期交易的課稅時間延長2年及5年。這兩種做法,對於短期投資影響深遠,"打炒房"意義濃厚;但是開徵"囤房稅",顯然就是侵犯人民財產權,脫離打炒房的範圍,直奔打房了。

  有房子,是居住基本需求;但是擁有2間房、3間房,也不能說這就有錯!囤房稅似乎是一種變相的懲罰,不准人民有多屋。在台灣,同一時間內擁有2-3間房其實很普遍,包括自住一間、鄉下老家一間、子女求學自住一間;或是自住一間、父母一間,另外因為先買後賣的換屋過渡期,同時擁有3間房子。這些都是很日常的現象,如果都被政府列入囤房,並不公平。

  再者,如果未來個人或家戶不能擁有多戶,是政府的正義目標,那試問,租屋族要跟誰租房子去?政府直接興建的社會住宅,用地取得不易緩不濟急;學校宿舍往往供不應求,無法滿足需求,這些暫時買不起房子的人,要向誰去租房子?

  所以,政府政策之下,一來是讓租屋族負擔更高的租金,二來更甚者,可能還會租不到房子,這樣怎能算是照顧經濟弱勢?這就是文章開頭所說的,乍看似乎是居住正義,拆解開來看,步步都是小害累積成大害,一個政策影響之深遠,事前應該是需要嚴謹評估的,為政者當慎之!


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