公寓換大樓 南比北更急
【網路地產王/綜合報導】
文/編輯部
根據金融聯徵中心新增房貸資料統計,今年上半年高雄屋齡逾30年以上的老公寓,一半以上是年輕人買的,且核貸成數接近8成,與新成屋的貸款成數不相上下。
這是一個好消息嗎?
- 公寓相對低價成為首購新寵
聯徵中心新增房貸資料顯市,2022年上半年高雄的老公寓買氣並不差,30歲至40歲的購屋者占33.1%多,60歲以上僅不到1成。老公寓總價低、室內坪數大、生活機能成熟,是獲市場偏愛的主因,尤其近年高雄房價大幅上漲,想在市區買全新的電梯大樓,要價幾乎都是千萬元起跳,低總價但實坪高的老公寓,儘管要爬樓梯,但房價相對親民。
另據實價登錄,高雄老公寓平均房價每坪約14.1萬元左右,近一年來還是有兩成漲幅。不少老公寓多位在機能成熟的精華地段,高雄火車站前及後驛商圈,老公寓約3至400萬元可入手,整新後成交價可拉高至5、600萬元。
年輕人住公寓總比中老年人住公寓來得合適,至少爬樓梯、搬東西會比較輕鬆;但是無論誰住在裡面,建築物老舊、耐震差、易漏水等問題都還是存在,建築安全的風險並未減少。
- 高雄市每2戶有1戶屋齡30年以上
從官方統計資料顯示,全台灣屋齡30年以上的老屋比例高達51%,高雄市該比例為52.4%,在六都中比起台北市的71.8%,表面上看起來還算是沒那麼嚴重,但也是妥妥的第二高,台南市51.6%緊追在後。
在高雄市稅籍住宅約110萬戶中,約有將近58萬戶住宅的屋齡已經超過30年,住宅平均屋齡高達32.48年,32年是甚麼樣的概念?
目前市面上的公寓建材大多是加強磚造,根據政府公告的固定資產耐用年數表,加強磚造的耐用年數是35年,金融機構放款時,會參考建物耐用年數估算殘值,換句話說,台北市平均的房屋殘值已經成為負值,高雄市平均的房屋殘值僅為3年,看來也是相去不遠。
- 高雄市更新進度太慢
台北市公寓的平均屋齡雖已超過加強磚造耐用年限,但是房地產真正的價值在於土地,因此即便已經”不耐用”了,但是銀行還是可以給初很高的估值,不會影響貸款額度。
高雄市就大不相同了,雖然近幾年房地產大幅增值,但是公告現值、公告地價的調幅還是相對緩慢,所以土地價值的認可度尚有不足;也就是說,房屋的耐用年限問題其受重視的比例,相對較高,如果房屋屋齡偏高,銀行貸款可能會受到影響。即便現在年輕人可以相對低總價購得,但是後續的貸款額度,以及未來轉售時買方能否再取得貸款等等,都會影響到購屋能力。
再且看看六都的都更執行進度表,今年3月最新資料顯示,都更最急迫的台北市,報核中的有234件,已完成的有287件,施工中162件、尚未動工152件,在111年核定40件,112年已核定9件,這已經是六都中進度最快的。
反觀高雄市,報核中的有6件,已完成的有5件,施工中4件、尚未動工5件,在111年核定2件,112年已核定0件。這個進度大大落後台北市,台南市也是遠遠不及。
- 高雄市危老核准數獎為台北市1/3
都市更新按程序過程複雜,平均執行一案至少花上7~10年,那來看看門檻較低的危老重建案,實際執行進度。
根據都市更新中心統計,截至今年3月底止,台北市的危老重建計劃核准數為805件,高雄市僅有242件,僅達台北市的3成。顯示無論是都更還是危老進度,高雄市都處在進度的末段班,這就是南比北更級的原因。
高雄市進度慢,其實情有可原,車行在高雄市區,放眼望去,隨處可見目前尚未開發的空地,更遑論期數眾多的重劃區土地,在素地供給無虞的前提下,應該不會有開發者想要去整合執行都市更新或是危老重建,再加上都市發展的重心北移,哪裡才是市中心,都變得不好說了,老舊建築的更新,就是這樣被耽擱了下來。
更新或是危老的進度都快不了,整合慢、審核慢、施工慢,時間對於住在公寓裡的老住戶,是極其昂貴的成本,難以等待加上居住安全的風險,最快最簡單的選擇,就是換購一間全新的房子,舊房子的問題,就留給擁有時間本錢的年輕人吧!
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